房企融资月内回暖：发债规模已超上月81亿，银行渠道开发贷放开

【大河报·大河财立方】（记者 吴春波）在政策密集发声之下，涉房类融资环境11月份明显回暖，不少房企融资步伐加快。除了房企发债及RMBS（住房按揭贷款资产证券化产品）明显回升，信用债发行规模大幅增加，银行融资渠道房地产开发贷也已放开。

Wind数据显示，截至11月23日，月内房企发债规模已达到280.10亿元，超过10月份境内房企发债总规模；RMBS方面，11月份已发行和待发行规模合计达到814.09亿元，为10月份发行总规模的近四倍。

值得注意的是，在股票市场，受到房企融资政策执行宽松带来的影响，地产企业股票在A股和H股一度出现领涨行情；在债券市场，地产债一度强势反弹并上演临停潮，多只债券涨幅超过30%。

11月22日，河南省一位银行业人士在接受大河报·大河财立方记者采访时表示，在房住不炒政策要求下，个人购房按揭贷款一直都在办理，不少银行房地产开发贷款已放开。但出于资金安全考虑，新增开发贷款额度会优先考虑区域龙头房企。

地产公司再融资月内回暖，头部房企和区域龙头房企或优先受惠

11月22日晚间，保利发展发布公告，计划发行不超过98亿元的公司债券，募集资金拟用于偿还有息债务、补充流动资金、项目建设及适用的法律法规允许的其他用途。

这是保利发展11月以来第三次发布公司债券相关公告，11月5日和11月20日，保利发展先后发布中期票据发行结果公告，实际发行募资规模分别为25亿元和20亿元。

除了保利发展，首开股份、中海发展、招商蛇口、光明地产、苏州高新、金地集团以及郑州地产集团等房企也纷纷完成债券发行。Wind数据显示，截至11月23日，11月份国内已有32家房企完成债券发行，发行金额合计达280.10亿元，已经超过10月份整月的25家和198.42亿元。房企发债明显升温。

与此同时，银行渠道对地产行业的融资通道也正在打开。11月19日，中原银行分别与建业集团和正商集团签署战略合作协议，分别向两家企业提供总额不超过100亿元的综合融资服务，服务领域包括民生住宅、物业服务及地产开发等领域，建业集团和正商集团均为河南区域地产龙头企业。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，就近期的融资动向看，其实关键还是投资者的信心。政策层面对于此类融资方面的工作持续推进，释放了宽松的信号，而反馈到房企上，则会有一定的时间滞后。

“目前投资者对于此类发债的政策、房企的经营层面等会持续关注。当然，就现在房企的融资工作看，重心不在于投资者，而在于企业自身确实有较为迫切的融资需求，所以会有各类融资工具的积极发行。”严跃进表示。

上述银行业人士表示，目前银行业对于房地产行业中的债务风险也有较多的关注，银行本身也需要对地产企业的债务和经营状况进一步评估，以决定是否增加开发贷款，抗风险能力更强的头部房企和区域龙头房企会优先受惠。

郑州市统计局发布最新数据显示，1~10月，全市商品房销售面积2056.3万平方米，同比下降12.9%。其中，10月完成销售面积132.6万平方米，同比下降52.7%。

10月份销售同比下滑收窄，个人住房贷款环比增长超过四成

事实上，10月份营收数据显示，国内主要地产企业销售端表现相对转好。

以地产龙头万科为例，10月份，该公司实现合同销售面积258.1万平方米，实现合同销售金额429.5亿元，分别较上年同期下滑了29.48%和17.89%。而在9月份，这两个数字分别为38%和20.12%。

但表现在累计销售业绩方面，万科前十个月累计实现合同销售面积3204.5万平方米，实现合同销售金额5210.7亿元，分别低于去年同期的3630.9万平方米和5450.7亿元。

龙湖集团经营一向稳健，根据其发布的10月份经营数据，该公司当月实现合同销售金额259亿元，合同销售面积141.2万平方米，分别较上年同期下滑了7.5%和15.4%，下滑比例较9月份明显收窄。前10个月，龙湖集团累计合同销售金额2278.3亿元，合同销售面积1324.2万平方米，仍然超越去年同期水平。

根据克尔瑞数据，38家典型上市房企中，10月份单月业绩同环比双降的房企达14家。同时，逾半数企业单月同比下降超20%。整体来看，10月房企单月业绩表现不及上半年及历史同期。

此外，中国金茂10月份实现同比增长8.6%，单月实现业绩201亿元。碧桂园、融创、保利10月单月销售业绩表现相对突出，规模均在500亿元左右。

克尔瑞研究报告认为，展望11月，“以价换量”仍是企业加快成交去化的必要选项，部分负债率较高的房企将面临更大的经营压力。

尽管企业端销售数据表现并不亮眼，但根据中国指数研究院的数据，10月份全国100个城市新建住宅平均价仍表现为环比、同比上涨，但两个数据涨幅均有所收窄。

克尔瑞研究报告显示，从短期来看，四季度企业仍需加快开发节奏、保证年底的货量供应，深化销售渠道并维持积极的营销和折扣力度，冲刺全年业绩；从长期来看，未来房企的经营逻辑向“以销定投”转变，在开发和销售端对企业的经营效率、供货节奏以及去化效率都提出了更高的要求。

值得注意的是，11月10日晚间，央行公布数据：2021年10月末，个人住房贷款余额37.7万亿元，当月增加3481亿元，较9月多增1013亿元，环比增长超过四成。

与此同时，购房相关的按揭贷款审批和办理速度也在加快。11月22日，一位河南房企相关负责人表示，在销售端，个人购房按揭贷款申请和办理速度都明显加快，这在一定程度上有助于加快地产企业回款进度，提升房企经营质量。

责编:陈玉尧 | 审核:李震 | 总监:万军伟