二手在售房源破3万套，过户套数创9年新低！深圳10月楼市依然冷清

中原研究中心最新数据显示，10月深圳新房住宅成交占比超八成，出现大幅回升，住宅占比创今年新高；二手在售房源数量上升至30168套，但成交过户套数创9年来新低。

新房住宅成交创今年新高

中原研究中心数据统计，10月，深圳新房住宅成交4712套，环比上升41.0%；成交面积48.6万平，环比上升48.1%。10月共9个住宅项目入市，2个住宅项目开盘售罄，整体开盘去化超5成。其中，一手豪宅共成交326套，环比上升14.8%；成交面积为4.18万平，环比上升7.1%。成交均价为103312元/平，环比下降2.3%。

10月，深圳新房市场共网签5570套商品房，环比上涨19.8%；成交面积为53.82万平，环比上涨26.0%。其中，住宅网签4712套，环比上涨41.0%；豪宅网签326套，环比上涨14.8%；商务公寓网签573套，环比下降37.6%。其中，住宅成交占比84.6%，出现大幅回升，住宅占比创今年新高；商务公寓成交占比则大幅回落，占比10.3%；商办及其他占比5.1%，为今年最低。

从新房去化速度来看，10月，深圳新房住宅存量为227.2万平，环比下降0.5%。根据过去一年平均成交量计算去化时间约为5个月，去化周期小幅回落。10月新房住宅供应下滑，但开盘去化率也下跌，预计11月随着供应的增加，市场存量也将回升。

从成交价格段看，10月，低价段成交占比大幅上升，而中高价段成交占比大幅回落。其中，4-6万成交占比达68.7%，上升28.5%，而6-8万成交占比9.3%，下滑16.9%。

从成交面积段看，仅90-144平面积段成交占比上升，其他各面积段成交占比都有小幅下滑。其中，90-144平成交占比72.9%，上升4.8%，主要为星河天地、联投东方世家花园、云科府、金地峰境瑞府等项目的成交。

对于新房市场，中原研究中心认为，10月市场供应不及预期，多项目推盘延期。预计11月，年底业绩和资金压力下，开发商推盘节奏将加快，热点楼盘也将增多，市场氛围有望提升。

二手房源增多但过户套数创9年新低

二手房成交有个数据很有意思，10月，非深户成交占比下滑22.0%至26.8%；投资占比下滑4.7%至19.6%。

中原研究中心数据显示，10月深圳二手房在售房源数量环比上升2.0%至30168套。但二手住宅过户套数为1605套，环比下滑9.1%。二手住宅成交15.0万平，环比下滑11.2%。10月二手住宅过户套数为2012年3月以来的最低值。

从楼龄来看，0-10年的二手房供应量最大，供应占比为31.7%。25年以上的老房源供应占比最小，为7.6%。从成交来看，0-10年的二手住宅最受欢迎，占比为41%。0-10年和25年以上楼龄的住宅成交占比出现上涨，其他楼龄的住宅成交占比出现下降。

从面积段来看，60-90平住宅供应量最大，供应占比环比上升0.3%至42.0%，90-144平住宅及45-60平住宅供应占比持平，其他两个面积段供应占比均出现下滑。60-90平住宅成交占比上升2%至50%，成交占比最大。144平以上住宅成交占比下滑10%至9%，下滑幅度最大。

户型方面，3房户型占比为36.3%，位居第一。本月2房和3房户型供应占比略有上升，其他户型供应占比出现下降。3房户型成交占比环比上升9%至38%，成交占比最大。

值得注意的是，从5月以来，二手住宅客带看指数持续下滑，10月二手住宅客带看指数环比下滑6.6%至55.4，为今年新低。二手住宅议价空间稳定在3.4%。

整体来看，10月深圳二手住宅过户套数环比下滑9%至1605套，为2012年3月以来最低值。二手市场实时成交量继续下滑，但10月份下半个月成交量有回升迹象，预计后期成交量跌幅会有所收窄。

调控空间收窄 政策向刚需倾斜

业内专家认为，政策不断向刚需倾斜，楼市调控空间明显收窄。

10月调控宽松依旧主要表现在人口人才政策上，尤其对于房地产市场持续羸弱的三四线城市，鼓励性政策陆续出台，而一二线城市政策将继续从严，可能倾向刚需出现边际宽松。房地产税的试点已经成为业内共识，购房者对此形成了较为负面的预期，在购房决策中更倾向于保守和谨慎，另外房企信用违约事件频发，暴雷企业不断，购房者对于房企的资金链状况的担忧更甚，对于房企是否能够顺利交楼等抱有严重的负面猜想。

居住权落地深圳，房地产税或在深试点。房地产税正式落地，深圳作为基本面较优，房价较坚挺的城市之一，基本可以锁定一个试点名额。房地产税立法和试点目的不在于调节房价或补充财政收入，从已试点房产税的上海和重庆来看，房产税占地方政府公共预算收入的比例均不足3%，然而这部分收入可能用于保障房、公共租赁住房的建设，促进“居者有其屋”，助力实现共同富裕。

房地产税试点的开展虽尚无具体征收细则，但较房产税征收范围大概率会更广泛，力度也更大，“囤地”开发商、手上持有多套或人均持有面积较大的家庭都将面临高额税赋。短期内，楼房供应得到补充，而楼市将受到冲击，特别是二手房，量价将面临压力。投资需求大幅度消退，刚需观望情绪也将更浓。

中长期看，深圳发展前景好，需求充足，房产价值凸显，但房价上涨速度将放慢，长期投资收益下降，市场将回归到以刚需自住为主导的理性市场。

（证券时报 编辑：彭勃）